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Quelles sont les personnes susceptibles d'être compétentes pour diriger une vente aux enchères immobilières? Cela dépend de la nature de la vente immobilière.
Pour organiser une vente
- juge du tribunal : vente judiciaire
- notaire : vente volontaire
- état, service des domaines pour les ventes des biens de l'état et des biens sans maitre.

En fait, il existe trois formes de vente aux enchères par adjudication. La plus connue est la vente judiciaire et se déroule au sein d'un tribunal de Grande Instance. Chaque tribunal organise à date fixe une vente aux enchères immobilières suite à des saisies ou des successions (les héritiers peuvent retirer le bien de la vente s'ils ne l'estiment pas suffisamment élevé). Vous êtes obligé de passer par un avocat. Les ventes judiciaires sont annoncées par affichage au Palais de Justice. L'avocat du vendeur doit passer un avis de vente ou une annonce légale dans les journaux d'annonces légales. L'annonce précise l'adresse du bien, sa description, sa mise à prix, les conditions de la visite, les coordonnées de l'avocat en charge de la vente. En général, ce dernier possède tous les éléments nécessaires (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc...). Ce cahier des charges est à la disposition du public chez l'avocat ou au Greffe du Tribunal.

Les ventes se déroulent à la vente à la bougie ». Le Président de séance allume une mèche qui fait débuter l'enchère. Elle s'éteint au bout d'une minute, le Président en allume alors une autre, puis une autre... Et ce, tant qu'il y a des enchères. Lorsque deux bougies consécutives s'éteignent sans enchère, le bien est adjugé au dernier enchérisseur.
Bien sûr, votre avocat peut vous représenter s'il connaît le montant maximum que vous voulez investir. Avant l'adjudication, vous devez déposer un chèque certifié d'un pourcentage de la mise à prix (5 à 20 %) et si vous n'achetez pas le bien, le chèque est restitué.
Cette forme de biens est en cours de modification, remplacée par un compteur électronique.

La deuxième forme de vente immobilière par adjudication est la vente notariale. Des biens sont confiés à un notaire pour être vendus lors d'une succession. Le notaire peut alors organiser des enchères au sein de la Chambre Notariale (une par préfecture).

Au contraire des ventes judiciaires, les ventes notariales sont des ventes volontaires. Elles sont affichées à la Chambre Notariale.

Enfin, les ventes des Domaines gèrent le patrimoine des administrations et vendent de tout (mobilier, matériels, véhicules, biens immobiliers...). Elles sont annoncées sur le site Internet des Domaines.

Ces deux dernières formes de vente par adjudication (notariale et Domaines) ne nécessitent pas la présence d'un avocat.

Comme dans le premier cas, un chèque certifié doit être déposé soit à la Chambre des Notaires, soit aux Domaines.

Les visites du bien immobilier sont organisées en accès libre et annoncées dans les publicités. Celui qui a porté l'enchère la plus élevée emporte la vente et devient adjudicataire, cependant la vente n'est définitive qu'après 10 jours pour les surenchères.
En effet, la loi prévoit une surenchère de 10 %. Si un tel événement se produit, le surenchérisseur emporte l'adjudication.
Attention : si l'adjudicataire ne peut payer le prix et les frais, le bien est remis en vente à sa mise à prix initiale, c'est ce qu'on appelle « la folle enchère ».
Si elle est supérieure au premier prix d'adjudication, la différence est retenue sur le remboursement du chèque versé par le premier adjudicataire.

Comment payer et finalement combien coûte une vente par adjudication ?
Dans une vente judiciaire, le prix doit être réglé dans les trois mois qui suivent la vente. Passé 45 jours, des intérêts au taux légal sont appliqués et passé 3 mois, le taux est majoré de 5 points ou le bien peut être remis en folle enchère.

Chez le notaire, le délai autorisé n'est que de 45 jours et les intérêts légaux courent dès le 11me jour suivant la vente. Lors d'une vente au tribunal, c'est l'avocat qui se charge du transfert du titre de propriété et vous pouvez jouir de votre bien 15 jours après l'adjudication.
Aucun acte notarié n'est requis. Bien sûr, il y a toujours des frais annexes.
Au Tribunal, il n'y a aucun frais de Notaire ni de droits de mutation, par contre on calcule les frais d'huissier et de publicité qui varient suivant le bien et le lieu (entre 1500 et 4500 ?).
Comptez aussi des frais de recouvrement en fonction du montant de l'adjudication. Pour une vente par adjudication notariale, les frais de publicité et d'organisation se montent à 1% HT du prix de vente sans compter les émoluments et débours du notaire, ainsi que les droits de mutation (pour tous ces frais, comptez entre 10 et 15 % du montant de l'adjudication).
On peut le constater : une vente immobilière par voie d'adjudication peut être une superbe affaire à condition d'être secondé par un expert immobilier et d'avoir les liquidités nécessaires à l'achat.

Notaire , commissaire priseur

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